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Planos ou Sistemas de Amortização de Empréstimos e Financiamentos – Parte 2

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Sistema de Amortização Crescente – SACRE

Este sistema de amortização é utilizado SOMENTE pela Caixa Econômica Federal.
A diferença básica entre este sistema e os outros é o de apresentar o valor da parcela de amortização superior, proporcionando um redução mais rápida do saldo devedor.
Também neste plano a prestação inicial pode comprometer até 30% da renda, enquanto nos outros o comprometimento máximo é 25%.
O valor das prestações é decrescente

Comparativo SAC SACRE TABELA PRICE – TP
Prestações = Amortização + Juros Decrescentes Decrescentes Constantes
Amortizações Constantes Decrescentes Crescentes
Juros Decrescentes Decrescentes Decrescentes
Vantagem Saldo devedor diminui mais rapidamente em relação ao TP Saldo devedor diminui mais rapidamente em relação a TP ou SAC Prestação inicial menor em relação a calculada pelo SAC oi SACRE
Desvantagem Prestação inicial maior Prestação inicial maior Saldo devedor diminui mais lentamente em relação ao SAC ou SACRE

Veja abaixo o comparativo entre os Sistemas Price x Sacre x SAC

Price x Sacre x SAC

Valor  do financiamento R$      100.000,00
Prazo do financiamento ( meses ) 120  meses  
Taxa de juros   ( % ao ano ) 12,00 % a.a.  
Correção monetária   ( % ao mês ) ZERO    
        PRICE S A C SACRE
Renda mensal necessária  R$         5.597,88  R$       7.128,85  R$       6.111,10
1ª prestação Data  R$         1.399,47  R$       1.782,21  R$       1.833,33
Última prestação Data  R$         1.399,47  R$          841,24  R$          792,58
 total pago  R$      167.936,61  R$    162.626,03  R$    159.278,73

 A tabela não saiu direito refaço abaixo:

Renda mensal necessária Price=     R$ 5.597,88    SAC= R$ 7.128,85     SACRE  = R$6.111,10

1ª prestação                                   R$ 1.399,47              R$ 1.782,21                     R$1.833,33

Última prestação                             R$ 1.399,47              R$   841,24                     R$   792,58

Total pago                                  R$ 167.936,61          R$ 162.626,03                  R$ 159.278,73

 

Cálculo pelo SAC

Veja como fica um financiamento de 120 meses pela Tabela SAC para um imóvel com financiamento de R$ 50.000,00

Para este cálculo, foi utilizada uma taxa de juros anual de 12% e uma TR mensal projetada para o período de 0,2149%. Não foi considerado o percentual cobrado pelo seguro.

a) Para saber o valor da 1ª prestação fazemos os seguintes cálculos :

Valor da amortização = Valor Financiado ¸ nº de prestações a pagar

Valor do juro = Valor Financiado X taxa de juros ( compostos ) % ao mês

Valor da 1ª prestação = Valor da amortização + Valor do juro = R$ 891,11
b) O saldo devedor do financiamento é corrigido mensalmente pela TR. Desta forma, você primeiro corrige o saldo devedor, depois diminui a parcela da amortização, e assim, terá o saldo devedor corrigido.

c) a cada  12 meses o cálculo do valor da amortização e juro é refeito considerando como Valor Financiado o Saldo Devedor Corrigido

Cálculo pela Tabela Price

Veja como fica um financiamento de 120 meses pela Tabela Price para um imóvel com financiamento de R$50.000,00.

Para este cálculo, foi utilizada uma taxa de juros anuais de 12% e uma TR mensal projetada para o período de 0,2149%. Não foi considerado o percentual cobrado pelo seguro.

a)Verifique que as prestações são sempre fixas num período de 12 meses, quando são corrigidas sempre pela mesma fórmula:

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P = SD  i (1 + i)n
 (1 + i)-1

= R$ 699,74

Utilizando nesta fórmula o saldo devedor como valor total do financiamento, você obterá o valor da 1ª parcela. Considere “n”  o período total do financiamento menos o período já pago. Neste exemplo, para a primeira parcela n é igual a 120. Para a 13ª parcela utilize um “n” igual a 108 ( 120 – 12).

b)O saldo devedor do financiamento é corrigido mensalmente pela TR (0,21490%).
Desta forma, você primeiro corrige o saldo devedor, depois diminui a parcela da amortização, e assim, terá o saldo devedor corrigido

Cálculo pelo Sacre

Veja como fica um financiamento de 120 meses pelo Sistema Sacre para um imóvel com financiamento de R$ 50.000,00.

Para este cálculo, foi utilizada uma taxa de juros anuais de 12% e uma TR mensal projetada para o período de 0,2149%. Não foi considerado o percentual cobrado pelo seguro.

a)Verifique que as prestações são sempre fixas num período de 12 meses, quando são corrigidas sempre pela mesma fórmula:

Prestação = saldo devedor x {( 1/n ) + ( taxa juros mês/100)}, exemplificando:

Prestação = 50.000 x { ( 1/120 ) + ( 0,12 / 12 ) } = 916,67

Utilizando fórmula o saldo devedor como valor total do financiamento, você obterá o valor da sua primeira parcela. Considere n como sendo o período total do financiamento menos o período já pago. Neste exemplo, para a primeira parcela n é igual a 120. Para a 13ª parcela utilize um n igual a 108 (120 – 12).

b)O saldo devedor do financiamento é corrigido mensalmente pela TR (0,21490%). Desta forma, você primeiro corrige o saldo devedor, depois diminui a parcela da amortização, e assim, terá o saldo devedor corrigido

c)Cálculo do valor mensal dos juros que você paga:

Valor juros mensal = taxa juros mês x saldo devedor mês x TR

d)Cálculo do valor da amortização do seu financiamento

Valor amortização = prestação – valor juros mês = R$ 916,67
Para finalizar esta análise, falemos um pouco sobre valores residuais.

Muitas vezes, ao terminar o prazo do financiamento contratado, sobra um valor residual a ser pago. Vários contratos firmados até 28/07/93, optaram por ter este valor pago pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS), responsável pela quitação do saldo devedor, quando houver. Para isto o mutuário contribui mensalmente com cerca de 3% do valor da prestação.

Para contratos firmados após esta data, o valor residual, quando houver, deverá ser pago pelo próprio mutuário, que tem a opção de prorrogar o prazo inicial do financiamento em mais 50%. No nosso exemplo, um financiamento de 120 meses poderia ser dilatado para mais 60 meses para ser quitado. Caso após esses novos 60 meses, ainda haja um saldo residual, o mutuário terá o prazo de 48 horas para efetivar a quitação deste saldo, em uma única parcela, sob pena da execução do contrato e perda do imóvel.

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Para complementar seus estudos sobre cálculos financeiros:

1 Juros simples e compostos: capitalização e descontos.

2 Taxas de juros: nominal, efetiva, equivalentes, proporcionais, real e aparente.

3 Planos ou sistemas de amortização de empréstimos e financiamentos.

4 Cálculo financeiro: custo real efetivo de operações de financiamento, empréstimo e investimento.

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